Какие права человека связаны с его потребностями

Глава 5

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

— остаточной продуктивности земли;

— предельной продуктивности (принцип вклада);

— возрастающего и уменьшающего дохода;

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т.е. остаточную продуктивность земли, если, например:

· земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка б льшие деньги, а собственник земли – получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;

· земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к Федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить б льшие деньги, а собственник земли – получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;

· земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить б льшие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный «принцип предельной продуктивности» и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути – это обратная сторона предыдущего принципа – сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить по-разному:

· физическое разделение участка земли;

· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);

· разделение прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

— зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

— предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

— уровень конкуренции на рынке недвижимости;

— изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

— во-первых, соответствуют юридическим нормам;

— во-вторых, реализация которых возможна физически;

— в-третьих, осуществимы финансово;

— в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Источник:
Глава 5
Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
http://www.aup.ru/books/m76/5_2.htm

Индивид и его социальные потребности

Основные понятия: индивид, потребности, культурные потребности, духовные потребности, социальные потребности, свойства социальных потребностей, формы социальных потребностей, субъекты социальных потребностей, факторы, влияющие на развитие социальных потребностей.

Традиционно потребность понимается как форма нужды человека, которая побуждает его к определенным внутренним или внешним действиям, стимулирует его жизненную активность.

В качестве носителей социальных потребностей выступают человеческие индивиды, социальный слой или социальная группа в рамках конкретного общества (класс, сословие, нация, профессиональная группа, поколение), общество как определенная социальная система, социальный институт, функционирующий в рамках общества (система образования, государство и его органы), человечество в целом.

Социальные потребности обусловливают поведение человека и социальных групп. По мнению А. Г. Здравомыслова, удовлетворение потребностей зависит от общения и совместных действий людей. Они включают в себя необходимость принадлежать к социальной группе, занимать в ней определенное положение, пользоваться уважением и любовью окружающих.

Социальные потребности – это составная часть человеческих потребностей, их удовлетворение выявляет сущность человека как общественного существа, подчеркивает его социальную детерминацию и обусловливает социальное развитие. К ним относится потребность в общественной деятельности, самовыражении, обеспечении социальных прав, общении с другими людьми и т.д. Социальные потребности определяют интересы и желания человека, среди которых можно выделить следующие, определяющие его интересы, мотивы и поведение: потребность в повиновении, потребность игры, доминантность, потребность оценивать, потребность суждения, потребность в уважении и поддержке, потребность оказания помощи другим людям.

Социальные потребности пронизывают буквально все стороны и сферы жизнедеятельности человека, его отношения с миром. Они являются связующим звеном между обществом и личностью, жизнью и ее внутренним миром. Их необходимость для индивида обусловлена организацией своей жизнедеятельности в макро- и микросистеме "человек – общество".

Социальные потребности – это особый вид потребностей человека. Это составная часть духовных потребностей человека. Они выражают потребности человека в социальной среде, в социальной трудовой деятельности, в социально-экономической активности, в духовной культуре, т.е. во всем, что является продуктом общественной жизни. К социальным потребностям относят потребности, связанные с включением индивида в семью, в многочисленные социальные группы и коллективы, в различные сферы деятельности, в жизнедеятельность общества в целом, а в общем – во взаимодействие с социумом во всех его проявлениях.

Социальной называется потребность, в основе которой лежит общественная необходимость, реализующаяся через особую жизненную ситуацию субъекта. Удовлетворяется она по меркам и нормам общества и выражает общественную сущность человека.

Социальные потребности имеют два взаимосвязанных аспекта. С одной стороны, они связаны с общественной необходимостью (социальная деятельность, общение, контакты, интересы), а с другой – материально-техническими и финансово-экономическими условиями жизнедеятельности человека в конкретном социуме.

Интеграция индивида в сложную систему социума и возникающая при этом необходимость действий, подчиненных социальным потребностям, обусловливают сознательную целенаправленность его активности. Отсюда вытекает необходимость осознания индивидами своих социальных потребностей, так как по своей природе и сущности все потребности, функционирующие в обществе, объективны.

Развитие социальных потребностей связано прежде всего с изменением содержания деятельности индивида: чем сложнее и многообразнее социальная деятельность, тем богаче, совершеннее система его потребностей. Обновление форм взаимодействия индивида с социальной средой и сопряженное с ним изменение характера его деятельности приводят к возникновению новых социальных потребностей.

Основным источником удовлетворения социальных потребностей индивида является деятельность. Только в ней и благодаря ей индивид самореализуется и находит способы удовлетворения своих потребностей. Лишь в обществе и при непосредственном участии общества возможно удовлетворение потребностей индивида, так как многие потребности своим возникновением обязаны именно обществу на конкретно-историческом этапе развития. Социальные потребности удовлетворяются организационными усилиями членов общества посредством социальных институтов. Неудовлетворенность социальных потребностей проявляется в двух формах – агрессии и апатии.

Существуют различия в таких понятиях, как "социальные потребности" и "потребности социума". Если "социальные потребности" – это потребности одного индивида на его социальном уровне, которыми каждый индивид представлен в социуме, выражающие тенденцию его развития относительно социума, общества по важнейшим на данный период времени направлениям, то "потребности социума" отражают потребности не одного, а совокупности индивидов, означают наличие в социуме определенных запросов, требований к обществу, определенной нужды в развитии социума и их осознание членами социума (индивидами).

Какая из потребностей станет для индивида ведущей, зависит от его индивидуальных психологических особенностей, педагогического потенциала окружающей среды, силы его влияния на человека, воспитания, состояния здоровья и других факторов.

На формирование социальных потребностей индивида оказывают влияние различные факторы, как объективные, так и субъективные. К объективным относят те, которые действуют независимо от его воли и сознания и являются внешними по отношению к самому носителю или субъекту социальных потребностей: социально-экономические и культурно-бытовые условия жизни населения в стране, от которых зависит степень развитости социальной потребности и возможности их удовлетворения; уровень общественного производства и научно-технического прогресса; половозрастной состав населения; уровень социально-педагогической образованности детей и взрослых.

Субъективные факторы зависят от самого индивида: это мнения, предпочтения, его наклонности и привычки. Все они формируются в определенной социальной и культурной среде, которая на них существенно влияет.

Социальные потребности существуют в бесконечном многообразии форм. Одна из классификаций основана на следующих признаках-критериях:

1) социальная потребность для других;

2) социальная потребность для себя от взаимодействия с другими;

3) социальная потребность вместе с другими.

Социальная потребность "для других" – это потребность, выражающая родовую сущность человека: это потребность общения, потребность защиты слабого, потребность в понимании другого и оказания помощи ему, потребность в оказании заботы и внимания другому. Наиболее концентрированно потребность "для других" выражается в альтруизме – в потребности жертвовать собой во имя другого. Она предполагает видение в другом человеке друга, соратника, помощника, сотрудника, партнера. Общественно-историческая норма удовлетворения социальной потребности "для других" усваивается индивидом в процессе воспитания и воспринимается им как совесть.

Социальная потребность "для себя" – это потребность самоутверждения в обществе, потребность в самореализации, потребность в самоидентификации, потребность иметь свое место в обществе, в коллективе, потребность принимать и получать помощь от других и т.д. Она обусловлена представлением индивида о своих правах и под их влиянием он стремится улучшить свое общественное положение, свой статус, свое влияние на других.

Потребность "для себя" и называется социальной, так как она неразрывно связана с потребностью "для других".

Социальные потребности "вместе с другими" выражают побудительные силы многих людей или общества в целом: потребность в совместной деятельности, потребность в стремлении к единой цели, к совместным усилиям, потребность безопасности, потребность свободы, потребность мира, потребность в социально значимом результате деятельности (см. Приложение 2).

В научной литературе выделяют также два вида социальных потребностей личности – абсолютных (личных) и относительных (совместных), различающихся также направленностью и неодинаковой степенью совпадения с общественной необходимостью. Совместные потребности выражают ее зависимость от других в условиях общей с ними жизнедеятельности и одинаково необходимы как для личности, так и для общества в целом.

Субъектом этих потребностей выступает личность с другими людьми, коллективом, обществом. Таким образом, совместные потребности личности непосредственно вытекают из общественной необходимости и совпадают с ней. Напротив, личностные социальные потребности непосредственно связаны с необходимостью самосохранения, самоутверждения личности в социальной среде и могут не совпадать с общественной необходимостью. Они выражают индивидуальность, потребительские и созидательные способности своего носителя и воспроизводят только его жизнедеятельность в конкретном социуме. Удовлетворение последних не несет каких-либо социальных последствий для общества.

Существуют определенные приоритеты социальных потребностей в зависимости от той или иной возрастной группы.

Так, для ребенка младшего и среднего школьного возраста типичны следующие из них: потребность в повиновении – это принятие обстоятельств и людей, признание собственной неполноценности; потребность в игре – желание новых ощущений; потребность в удовлетворении эгоизма. Для подросткового возраста характерны следующие потребности: быть как все; освободиться от ограничений, родительской опеки; искать ответы на вечные вопросы бытия; склонность к размышлениям и обобщениям. Для юношеского возраста присущи такие социальные потребности, как желание выражать собственные взгляды; быть услышанным и влиять на ход социальных событий, ситуаций; стремление к самореализации в социальной среде и деятельности.

Источник:
Индивид и его социальные потребности
Основные понятия : индивид, потребности, культурные потребности, духовные потребности, социальные потребности, свойства социальных потребностей, формы социальных потребностей, субъекты социальных
http://studme.org/1499052828611/pedagogika/individ_ego_sotsialnye_potrebnosti

(Visited 1 times, 1 visits today)

Популярные записи:


Как отправиться в романтическое путешествие, не… Как отправиться в романтическое путешествие, не выезжая из города Ведущая проекта «Идеальный выходной» Диана Ходаковская… (4)

Мужчина телец как ревнует Как доставить наслаждение мужчине - тельцу Телец мужчина - это романтик, мечтатель с искоркой в… (3)

Если мужчина козерог не звонит Если мужчина козерог не звонитЧеловек, которого я люблю - козерог. Между нами много что было.… (3)

Как управлять мужчиной близнецом Как Вести себя с Мужчиной БлизнецомЕсли Вы повстречали весёлого и обаятельного мужчину Близнеца и решили… (3)

Зависимость от жизни семейной эссе Высказывания о семейной жизниСемейная жизнь есть вмешательство в личную жизнь. Карл Краус Чтобы оценить семейное… (3)

COMMENTS